住房租赁资产证券化落地 凸显四大亮点

近日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）提出，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

思源地产市场发展部副总经理郭毅告诉《证券日报》记者，此前住房租赁资产证券化一直难以落地的主要原因在于过高的租售比导致收益率过低，而雄安新区全新住房体系的建立，以及农村集体经营性建设用地的土地成本较低，这让住房租赁资产证券化的产品得以搭建，而用资产证券化的方式，也有利于开发商尽快回收成本，提高资金使用效率，有助促进更多企业参与租赁型住房的开发建设，让市场尽快进入良性运行状态。

《通知》指出，要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

上海易居研究院研究员王梦雯在接受《证券日报》记者采访时表示，考虑到住房租赁投资需要长期占用投资资金，金融体系能否为住房租赁投资经营者提供资金成本合理的长期资金，是影响租赁住房市场供给的关键。对于住房租赁市场整体而言，仍需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。从长期来看，应加快房地产投资信托（REITs）立法，建立中国的房地产投资信托市场。

此外，在强化监督管理工作方面，《通知》明确，要建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，要合理评估住房租赁资产价值、合理评估住房租赁资产价值。

58安居客房产研究院首席分析师张波在《证券日报》记者采访时表示，总的来看，《通知》本身有四大亮点值得关注：一是推进租赁市场规模化。《通知》对住房租赁资产证券化基本条件进行了明确，我国资产证券化方式的发展规模和美国、英国等发达国家相比，还有很大差距，目前证券化的规模还有极大的发展空间，所以明确基本条件就可以更好地为资产证券化发展打好基础；二是推进集体用地有效进入租赁市场。全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点正在进行中，资产证券化可以助力其更快速开展；三是推进租赁需求集中区域的租赁房源供给，《通知》明确资产证券化会优先支持大中城市、雄安新区，这些区域也是当下和未来租赁需求的集中地，资产证券化落地可以更好保障这些租赁需求重点区域；最后《通知》对于资产证券化的监管也作出了要求，这可以推进资产证券化更有效进行，并在资产证券化快速推进的同时让其更加安全和有效。